Не боятися відповідальності
– У спілкуванні з мешканцями багатоповерхівок часто переконуюся, – говорить Богдан Лис, – людей найбільше лякає той факт, що після створення ОСББ будинком доведеться опікуватися без допомоги держави, комунальних підприємств. Законодавство про об’єднання співвласників діє вже 15 років, але відтоді у обласному центрі було створено лише близько сотні ОСББ. Із набуттям чинності Закону України № 417 “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” з 1 липня 2015 року ця робота дещо активізувалася.
Для мене особисто ідея ОСББ полягає у першу чергу в тім, що таке об’єднання – це перший крок до самоорганізації населення для зміни якості життя. Невелика громада окремого будинку відходить від споживацької логіки “Я ні при чому” або “Моя хата скраю” й бере на себе відповідальність за майно, яким треба опікуватися належним чином. Мешканці повинні прийняти рішення: чи готові вони самостійно створювати комфортні умови проживання?
Для створення ОСББ потрібні чіткі послідовні кроки. Коли до нашого ресурсного центру звертаються мешканці багатоповерхівок за допомогою, ми пояснюємо, що у першу чергу повинні об’єднатися однодумці, ініціативна група в будинку, які, з нашою допомогою або самотужки, підготують і проведуть установчі збори та реєстрацію ОСББ. По-друге, потрібно провести оцінку технічного стану приміщення. І краще це зробити самостійно із залученням незалежних експертів до прийняття будинку в управління від попереднього балансоутримувача (у Полтаві – ЖЕО-2). Коли співвласники роблять оцінку свого житлового комплексу, одразу окреслюються проблеми, які ОСББ самотужки вирішувати дуже важко. Наприклад, у півстолітньому будинку електромережа за діаметром перерізу зовсім не відповідає сучасним нормам. І постає питання: чому за цей час не було зроблено жодного капітального ремонту, кошти на який закладалися у комунальні платежі? Тобто якщо ОСББ створюється у новобудові, завдання одні, якщо ж будинкові 30–40 років, задачі будуть інші. Саме технічний стан лякає співвласників найбільше: на капітальні заходи їхніх коштів просто не вистачить. І тут важливо бути обізнаним про програми підтримки об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. На жаль, мало хто знає про обласну програму підтримки ОСББ, міську програму сприяння діяльності ОСББ на 2015–2020 роки.
Відстояти мінімальний тариф
Відповідальним власникам старих будинків доведеться активно вивчати різноманітні програми співфінансування з реконструкції чи модернізації житлового комплексу, вимагати участі у виділенні коштів міського бюджету на реконструкцію житлового фонду міста. Адже у 2016 році на це було спрямовано більше 50 мільйонів гривень. Наразі діють державні програми відшкодування витрат, зокрема програма “Теплий дім” передбачає вигідне пільгове кредитування через державні банки (Ощадбанк, Укргазбанк). У Ощадбанку це можна зробити без першого внеску і за зниженою відсотковою ставкою. Приклад: якщо ОСББ оформляє кредитування на утеплення будинку шляхом установки сучасних вікон із теплоізоляцією, то держава може компенсувати до 70 відсотків витрат.
– Кажу “до”, – пояснює керівник Ресурсного центру, – бо межі (від 40 до 70 відсотків) визначаються індивідуально з банком залежно від параметрів кредиту, стану будинку, інших чинників.
Ще одне призначення ОСББ – захистити свою власність із мінімальним тарифом на обслуговування, відстояти отой прийнятний для мешканців тариф. Чому так? Створюючи ОСББ, співвласники виступають засновниками неприбуткової юридичної особи, і лише загальні збори визначають, які роботи виконувати, який кошторис приймати, вирішують усі майнові питання. Кожне ОСББ зацікавлене мінімізувати свої витрати, щоб ота кінцева квартплата була якомога нижчою. Людей насамперед цікавить, якою буде квартплата. ОСББ загальними зборами приймає рішення щодо кошторису, вибирає виконавців робіт, укладає з ними угоди і в результаті отримує тариф на рівні собівартості. Бо сам для себе ніхто не закладатиме у кошторис якісь надлишкові витрати. Не менш важливо організувати щомісячну прозору фінансову звітність, доступну для кожного співвласника. Як ми знаємо, лише належний контроль гарантує порядок.
Чи можна не створювати ОСББ?
Можна, переконаний співрозмовник. Вищезгаданим Законом України № 417 це передбачено. Що з такими будинками буде далі? Після проведення у місті тендерів серед управлінських компаній на надання житлово-комунальних послуг із обслуговування багатоквартирних будинків ті багатоповерхівки, де мешканці не самоорганізувалися в об’єднання співвласників, за рішенням міськради будуть підпорядковані управлінським компаніям.
– Ми повинні розуміти, що досі багатоквартирні будинки обслуговувалися комунальними підприємствами, які мали дотації із бюджету, й тому затверджені рішенням міської ради № 50 від 20.02.2008 року тарифи на житлово-комунальні послуги утримувалися на рівні 0,69–1,075 гривні за квадратний метр житла. У Полтаві це стосувалося крупного комунального підприємства ЖЕО-2.
ОСББ, як уже було сказано, найбільше зацікавлені в мінімальній вартості отого обслуговування. Коли ж багатоповерхівці житлово-комунальні послуги надаватимуть не ОСББ і не комунальне підприємство, ситуація буде зовсім інша. Адже метою приватного бізнесу є отримання прибутків. Управлінські компанії виставлять значно вищі тарифи.
Не хочете утримувати самі – переплачуйте!
За словами Богдана Лиса, управлінська компанія – це приватний бізнес, який є платником ПДВ, вона буде формувати відповідний фонд заробітної плати, сплачувати податки, а до тарифу собівартості обов’язково буде додано отой прибуток, на який розраховує приватник. Мешканці мають усвідомити, що ніхто сторонній не обслуговуватиме їхній будинок на рівні собівартості. Тільки самі співвласники, створюючи ОСББ, зможуть мінімізувати тариф.
Інша перевага об’єднання співвласників багатоквартирних будинків – це можливість оформити свою власність документально і захистити її від використання не співвласниками: прибудинкової території, службових чи підвальних приміщень. В ОСББ будь-яке рішення щодо будинку і прибудинкової території має прийматися винятково співвласниками на загальних зборах. Це захист не лише тарифу, а й своєї території, свого майна юридично.
Енергоефективність будинків
На думку Богдана Лиса, тема забруднення навколишнього середовища настільки важлива, що не звертати на неї увагу вже не доводиться. Тема ж енергоефективності з екологією пов’язана дуже тісно. Якщо раніше нас безуспішно закликали економити воду, світло тощо, свідомо до цього ставилася лише невелика частина споживачів. Усе зводилося до простого: частіше вимикатиму світло – менше платитиму. Але ідея сталого розвитку полягає в тому, щоб наступне покоління отримало світ хоча б не гіршим, ніж той, у якому ми живемо нині.
– Уже зараз ми співпрацюємо із Регіональним екологічним центром для Центральної і Східної Європи, ГО “ЕКОЛТАВА”, Полтавським осередком Національного екологічного центру України, – говорить співрозмовник, – розвиваємо напрямки, які пов’язані з екологією, енергоефективністю, використанням “зелених” енергоресурсів.
З початку року в Полтаві активно проводиться робота зі створення ОСББ за активною участю громади міста. Це ГО “Громадський контроль”, КП “Інститут розвитку міста”, ГО власників житла “Захисти свій дім”, при підтримці якого було відкрито сайт  Ресурсного центру власників житла www.hurtom.com.ua
Свідомі споживачі першим кроком модернізують свої будинки, другим – розвивають культуру споживання, віддаючи перевагу енергії з екологічних джерел. А коли немає ОСББ, немає з ким розмовляти про цивілізовану утилізацію відходів, вчитися свідомому заощаджуванню, не смітити, хоч маленькими кроками рухатися до турботи про навколишнє середовище і енергомодернізації будинку.
Наступними після створення ОСББ кроками в енергозбереженні можуть бути встановлення теплових лічильників, які допомагають у сезон заощадити відчутні кошти. Далі – перехід на енергозберігаючі технології, участь у співфінансуванні з утеплення будинку за різними програмами (міськими, обласними, державними). Донорами можуть бути й міжнародні фонди.
Кілька запитань із приводу
– Пане Богдане, що, на Ваш погляд, найбільше заважає створенню ОСББ?
– Я бачу дві причини. Необізнаність людей про права на свою власність і недосконалість законодавства. Мешканці створили ОСББ і не знають, як правильно вчинити з прийманням в управління будинку, прибудинковою територією: чи приватизовувати землю, чи брати у постійне користування. Закон чіткої відповіді не дає. Інша колізія: законом  № 417 поняття “балансоутримувач” виключене. Міськрада ж наразі керується підзаконними актами, прописаним порядком і вимагає процедурно прийняття ОСББ на баланс, незважаючи на те, що закон має вищу юридичну силу. Такі дії паралізують новостворені ОСББ і не дають розпочати роботу по декілька місяців.
– Як переконувати літніх людей, які колись отримували квартири у новеньких будинках, а тепер, коли все діряве й іржаве, їм говорять: забирайте й утримуйте самостійно? Вони не чують ніяких аргументів, крім свого: “Нам повинні все це відремонтувати!”
– Так, повинні! Колишній балансоутримувач мав утримувати будинок належним чином, із проведенням поточних і капітальних ремонтних робіт. Це все було закладено у тарифи, які ми сплачували. І це є на сьогодні невирішеною проблемою. Грошей із міського бюджету ніколи не вистачить на всіх. Треба шукати однодумців і створювати ОСББ. Можна запросити голову ОСББ з подібного будинку, цілу ініціативну групу, щоб ті поділилися досвідом, розповіли про свої перші кроки, який ефект отримали. Бо коли кілька людей не відчувають підтримки серед мешканців свого будинку, більше того, відчувають протидію, вони опускають руки. Ми зараз намагаємося дати максимум інформації про те, як і для чого треба створювати ОСББ, допомагаємо ініціативним групам у переговорах із сусідами. Практика показує, що після такого спілкування люди прихильніше ставляться до ідеї створення об’єднання співвласників. Зазвичай пересічні громадяни мають два страхи: що зміниться після такої самоорганізації і скільки доведеться платити. Це я чую на кожних зборах – відвідав їх не один десяток. Коли люди отримують відповіді на свої запитання, градус полеміки спадає і починається відкритий діалог між тими, хто хоче організувати ОСББ, і тими, хто не розуміє, навіщо це робиться. Наш Ресурсний центр і був створений для того, щоб люди зрозуміли, що з якогось моменту кожна їхня копійка буде відпрацьована, і стали у цьому зацікавленими.
мінарів, ініційованих “Інститутом розвитку міста”, чи не найбільшими противниками створення ОСББ виявилися представники житлових кооперативів. Яка перспектива ЖБК?
– Наразі законодавство розвивається назустріч об’єднанням співвласників. Для ЖБК немає “теплих” кредитів (кредит їм взяти можна, але на інших умовах). Державні й міжнародні програми орієнтовані також виключно на розвиток ОСББ.
Житлово-будівельним кооперативам, які до нас звертаються, ми також рекомендуємо організовувати ОСББ. Причому не шляхом реорганізації чи реформування – це передбачає додаткові витрати й клопоти. А саме виконати всі кроки зі створення ОСББ (закон не забороняє робити це у кооперативних будинках) і увійти в законодавчу площину, яка підтримує об’єднання співвласників. Правлінням, за рішенням установчих зборів, може бути той самий колектив, що наразі є у кооперативі.
– Головою ОСББ обов’язково має бути власник житлової площі у цьому будинку?
– Законом передбачено, що виключно “з числа співвласників” обирається ревізійна комісія, щодо обрання членів правління вказаний закон не містить вимог. Ми радимо обирати правління і голову ОСББ на установчих зборах (хоч це й не обов’язково), щоб кандидатура влаштовувала співвласників. Загальні збори – найвищий орган управління, вони можуть вирішувати все: майнові питання, змінювати склад правління, комісій, змінювати розмір квартплати. Законом прописано, які рішення вимагають простої більшості голосів, які – не менше 75 відсотків.
– Пане Богдане, законом було передбачено створення ОСББ до 1 липня 2016 року. Як бачимо, ЖЕКи й надалі обслуговують багатоквартирні будинки. Скільки часу залишилось на роздуми і створення ОСББ?
– У цей перехідний етап ЖЕКи продовжують обслуговувати будинки: сміття повинно вивозитись, двір – прибиратись. Зараз активно поширюються чутки, що ЖЕКи не будуть ліквідовані й продовжать обслуговувати будинки. Так може статися, але вже у формі управлінської компанії (із назвою ЖЕО-2). ЖЕКам дозволили обслуговувати багатоквартирні будинки на час проведення конкурсів з обрання управителів або створення ОСББ. Думаю, що цієї осені ми з вами про це почуємо. А тому варто захистити свій дім, створювати ОСББ, у разі потреби – звертатися до нашого Ресурсного центру.

На продовження теми
Хто не зацікавлений у створенні ОСББ?
Із цього приводу голова ОСББ по вулиці Небесної Сотні, 59/2, Володимир Латиш, депутат Подільської районної в місті Полтаві ради, пояснює:
– Право власності – це право володіти, користуватися, розпоряджатись майном. Органи місцевого самоврядування і їх виконкоми, а точніше – чиновники, посадовці, утримували і продовжують утримувати багатоквартирні будинки на “балансі” різних начебто комунальних утворень. Не секрет, що підвали, горища, приміщення коляскових, прибудинкова територія часто використовуються чиновниками для власного зиску. То чи зацікавлені вони у створенні ОСББ? Звичайно, ні! Це і є однією з причин, чому не виконується вимога законодавства про безперешкодну передачу облікової й технічної документації від ЖЕКів до ОСББ, навмисно вмикається бюрократична процедура начебто передачі будинку з балансу однієї юридичної особи на баланс іншої юридичної особи.

Ольга ЩЕГЛОВА
“Зоря Полтавщини”