“Чи є альтернатива ОСББ? Так, є, але для мешканців багатоквартирних будинків вона дуже невтішна”, – переконана голова одного з полтавських об’єднань співвласників багатоквартирних будинків із майже 8-річним стажем, будівельник за освітою Алла ЛИМАР. За її словами, віднедавна альтернатива ОСББ чітко прописана чинним законодавством. Це – управлінські компанії, які вже у липні наступного року по-хазяйськи постукають у двері тих багатоквартирних будинків, мешканці яких досі чекають з моря погоди.
– Алло, Ви тривалий час очолюєте об’єднання співвласників свого будинку та є найманим управителем ОСББ ще й сусідніх багатоповерхівок. Чи вдається впоратися із таким клопітним господарством?
– Вдається. Більше того, коли власники однієї з квартир із “мого” будинку по вулиці Богдана Хмельницького, 10 (ОСББ “Комфорт-10”), придбали житло на вулиці Пролетарській, мене “засватали” й туди (сміється. – Авт.). Часто мешканці багатоповерхівок, які хочуть створити ОСББ, запрошують до себе на загальні збори, щоб допомогти переконати їх у такій необхідності. Ходжу, пояснюю, іноді переконую по 3–4 години поспіль. І майже завжди вдається. Бо насправді головна причина інертності населення полягає в тому, що люди дуже мало знають про свої нинішні права й можливості, які вже незабаром будуть втрачені. Це чомусь особливо відчутно саме в Полтаві та області. Скажімо, у Кривому Розі Дніпропетровської області прийшли до влади молоді перспективні керівники, й тамтешні чиновники тепер опікуються лише школами, дитсадками, дорогами, але не ЖКГ – у міськраді немає ні такого департаменту, ні управління. Натомість у кожному багатоквартирному будинку створене ОСББ, яке вирішує самостійно, як обслуговувати багатоповерхівки й навколишні території – вивозити сміття, ремонтувати ліфти, сходові площадки тощо.
– Що означає “можливості будуть втрачені”?
– Цьогоріч із 1 липня набрав чинності Закон України № 417-VIII “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку”. Якщо не вдаватися в деталі, держава відвела людям один рік (до 1 липня 2016 року) на те, щоб самоорганізуватися. І якщо вони цього не зроблять, замість звичних ЖЕКів чи ЖЕДів до них зайдуть на обслуговування приватні управлінські компанії зі своїми тарифами. І за 83 чи 97 копійок за квадратний метр (як сьогодні у комунальних будинках Полтави) приватник палець об палець не вдарить задля добробуту пересічного мешканця. По кожному будинку буде проведено будівельний аудит. Щоб було зрозуміліше: вартість робіт, необхідних для збереження приміщення, утримання його комунікацій, ліфтів, прилеглих територій тощо, поділять на наявні в домі квадратні метри, і таким чином буде розраховано тариф. Не захотіли самоорганізуватися й рятувати свій дім самотужки – поетапно, економлячи, плануючи черговість і доцільність витрат, – платіть за все сповна. Після 1 липня наступного року організовувати ОСББ буде пізно – вас “одружать” без вашої згоди. Більше того, об’єднання співвласників, зареєстровані у першому півріччі 2016 року, вже будуть вважатися прибутковими організаціями, а на чиї плечі ляже ПДВ – як кажуть, здогадайтеся з трьох разів. Воно буде закладене у тариф. Тобто створити ОСББ як неприбуткову організацію можна лише до Новорічних свят. І про це чомусь ніхто не говорить вголос, публічно.
– А чому ніхто не б’є на сполох?
– Питання не до мене. Як член Національної ради при Кабінеті Міністрів України з питань ОСББ маю стосунок до роботи над законопроектами у цій царині. Й точно знаю, що ОСББ будуть розвивати й підтримувати все більше й більше: законами, пільгами, кредитами, програмами Євросоюзу. Тому мешканці багатоповерхівок із брудними підвалами, зламаними ліфтами, темними під’їздами повинні замислитись: перш ніж платити комусь, ці кошти можна акумулювати на рахунку й використовувати виключно на свій будинок, а не на латання ЖЕКівських “чорних дірок” по всьому місту.
До речі, я переконана: нинішня ціна ЖЕКівських послуг у комунальних будинках (оті горезвісні 83 чи 97 копійок за квадратний метр) надзвичайно збиткова, але утримується штучно, щоб люди не поспішали створювати ОСББ – там же копійок на 30–50 дорожче. При цьому на одній із нарад в облдержадміністрації прозвучало, що орієнтовний тариф від управлінських компаній, які претендують на участь у тендерах, складе від 4 до 6 гривень за квадратний метр! А вже на останній нараді було сказано, що і на цей тариф вони не погоджуються – вимагають удвічі більше.
– Скільки сплачують на рахунок ОСББ “ваші” співвласники?
– До 2011 року тариф у нас був 45 копійок за квадратний метр житла, потім підняли одразу до гривні й поки що вкладаємося. Після виборів побачимо, чи вистачатиме цих грошей, – усе вирішується загальними зборами. В ОСББ на Пролетарській – 1,2 гривні. Це гроші на обслуговування ліфтів, світло загального користування, вивіз сміття, прибирання прибудинкової території й утримання щитових і внутрішньобудинкових мереж із водо-, тепло-, газо-, електропостачання тощо.
По вулиці Богдана Хмельницького, 12-а, ОСББ створили у 2010-му, але майже рік воювали, щоб забрати будинок на баланс. Спочатку зробили малесенький ремонт найневідкладнішого, аби тільки перезимувати. Кошти витрачали лише на двірника та на світло загального користування. За рахунок тих послуг, які не надавалися, до весни зібралися перші 5 тисяч гривень. Наразі вже відремонтовані покрівля, входи в під’їзди, встановлено діодне освітлення у ліфтах, поновили парапет на даху, і певні гроші на рахунку лишилися. За зиму підзбираємо ще й навесні можна щось планувати далі. У ЖЕКу коли-небудь були залишки коштів? Немає ніяких, щомісяця – нулі. Повторюю: ЖЕК – це “чорна дірка”.
– На чому вдається реально економити?
– По Богдана Хмельницького, 10, в мережі загального користування (для освітлення сходових площадок, експлуатації ліфтів, вуличного освітлення біля під’їздів) поставили діодні модулі – лампочку можна вкрасти, а модуль впаюється й закривається плафоном. Їх поставили і в ліфтах. Прожектори на вулиці також діодні.
На Богдана Хмельницького, 12-б, перед самісіньким подорожчанням спробували інший спосіб економії – діодні мости: це яку б лампочку не вкрутив, вона працюватиме лише на задану потужність. Вкрутіть хоч 150-ватну, вона все одно світитиме як 25-ка чи 40-ка. Оскільки побутова техніка за цих умов не працює, таким чином несподівано виявили навіть внутрішніх крадіїв – квартири, під’єднані до мережі загального користування. Ефект не забарився: якщо раніше в будинку на 2 під’їзди за електроенергію “набігало” від 900 до 1200 гривень, то першого ж місяця після таких змін заплатили 470.
На всі ОСББ маємо одного бухгалтера, сантехнік, електрик працюють за угодами.
– Чи плануєте утеплювати стіни ззовні?
– Дотримуючись здорового глузду, будинок треба утеплювати одразу ввесь – стіни, дах, цоколь, перші поверхи від підвалів. Скажу більше: часткове утеплення (різнокольорові клаптики заштукатуреного пінопласту ми бачимо на фасадах повсюди) дуже шкідливе для будинку в цілому. Ми замовляли енергоаудит, і над ділянками, утепленими років зо три тому, тепловізор чітко показав, як тепло пробивається через мікротріщини назовні, мов слабеньке полум’я. Тобто у сусідів згори стане не просто холодніше – у них із часом почне руйнуватися стіна, бо саме на межі тепла й холоду утворюється так звана “крапля роси”.
– Розкажіть про досвід використання внутрішньобудинкового теплового лічильника.
– На Богдана Хмельницького, 10, такий прилад було встановлено років 6–7 тому. Я була ще недосвідченим головою ОСББ, зробити хотілося все й одразу. Призначили відповідальних за коригування подачі тепла в будинок: за холодної погоди подачу тепла збільшували, при потеплінні – зупиняли. За ту зиму увесь будинок заплатив за тепло мізер порівняно з попередніми витратами. Постачальник – “Полтаватеплокомуненерго” – за свої кошти зняв лічильник на повірку, відправив у Суми на завод, де на стенді було констатовано некоректну роботу приладу саме у ті дні, коли ми намагалися економити. Як наслідок, за цей період рахунок нам виставили до оплати згідно з нормами споживання. Заплатити довелося в рази більше проти показників лічильника.
Після цього ми зібрали збори і навесні усім 10-поверховим будинком на два під’їзди відключилися від центрального теплопостачання – 57 квартир і три офіси. За літо ті, кому матеріально це було під силу, перейшли на індивідуальне опалення – дозволи я давала, хоч і ризикувала. Таким чином залишилося без опалення всього 11 квартир. Ми об’єдналися, знайшли підрядника, який надав розстрочку, котли закупили оптом від заводу-виробника. Промучившись одну зиму, ці господарі також встановили індивідуальне опалення, причому колективно це обійшлося в рази дешевше. Тепер люди переконалися: облік всередині квартири є найнадійнішим.
На мій погляд, самі постачальники тепла не зацікавлені в економії. Навіть нинішні програми, згідно з якими за прилад обліку платять люди (а він не дешевий –  14–17 тисяч гривень, які треба зібрати в складчину), а потім передають безкоштовно на баланс “Полтаватеплоенерго” взамін на проектну документацію, установку та обслуговування, як на мене, є несправедливими. Це – гібрид пропозиції монополіста й безвиході споживача.
Щоб тепловий лічильник показав реальну економію, в ОСББ на Богдана Хмельницького, 12-б, ми утеплили горища, закрили всі підвали, посклили вікна. Але фахівцям не сподобалося, як працює прилад, що пройшов усі повірки, – мовляв, шумно. А де написано, що це є підставою для додаткової повірки? Аж після закінчення опалювального сезону разом зі спеціалістами “Полтаватеплоенерго” ми розпломбували і здали його на державну повірку, але за кошти ОСББ. Щоб цей прилад при зміні погоди спрацьовував автоматично, треба встановити спеціальний датчик, а це – ще 120 тисяч гривень. Купувати його в кредит навіть на пільгових умовах люди на зборах відмовилися – кредиту не довіряють. До речі, в цивілізованому світі на енергозбереження надається винятково адресна допомога, а не кредит, хай навіть пільговий.
Минулої теплої осені розпочали опалювальний сезон на два тижні пізніше, зменшили споживання взимку, навесні також припинили теплоподачу в березні.
Аргументи на користь ОСББ
…Ми оглянули охайні під’їзди, тепловий вузол, свіжопофарбовані ліфти без жодної реклами (боротьба з нею – то окрема розмова), діодні модулі й мости, колясочні на перших поверхах, підвали й вільні підсобні приміщення, які в разі потреби можна здати в оренду. Титульний бік будинку теж можна запропонувати під рекламу. Це – резерви, щоб запобігти підвищенню тарифів.
Тим, хто вже не встигає організувати ОСББ, Алла Олександрівна радить хоча б зібрати збори й призначити уповноважену особу, про що повідомити органи місцевого самоврядування. У такому випадку за мешканцями залишиться хоча б право обирати самостійно управлінську компанію. Загалом вищезгаданий закон має і переваги, й недоліки, але прописаний чітко й зрозуміло, треба лише уважно його почитати. Алла Лимар реально оцінює якість полтавських новобудов (дуже часто – незадовільну), має особливу точку зору на систему субсидій. Скажімо, в Німеччині фонд муніципального житла формувався за рахунок помешкань тих власників, які не змогли утримувати свої квартири без державної допомоги, що само по собі наштовхує на певні роздуми…
– Разом із обслуговуванням будинку управлінським компаніям передається право балансоутримувача, – звертає увагу співрозмовниця. – А разом із цим їм переходять і права на прибудинкові території. Вже 4 роки ми воюємо проти початку новобудови на маленькому приватизованому клаптику землі впритул до наших прибудинкових територій. Підняли й мешканців сусідніх кооперативних будинків і разом почали ставити незручні запитання: як таке можливо без під’їзних доріг, на наших колодязях і комунікаціях, звідки візьметься прибудинкова територія нового дому…
– Ми чинимо спротив. Об’єднання – це велика сила. Об’єднуватися можна цілим кварталом і потім самим вирішувати, що важливіше для такої міні-громади: розважальний центр мешканцям “на голові” чи дитячий садочок, парк або фруктовий сад на спільну радість.
Але поки що люди “сплять” у комунальних багатоповерхівках. І прокинуться вони лише від удару “тарифом по голові”. До хронічних боржників, яких у домі іноді бувало відсотків 30 і з якими ЖЕД не міг зробити нічогісінько, бо для виконавчої служби такі суми “нецікаві”, прийдуть колектори. І тоді, за словами Алли Лимар, буде, як в “ДНР”, де платять за все до копієчки навіть ті, хто повиїжджав із квартир. Інакше житло просто “відтиснуть”.
– Ви навіть не уявляєте, скільки всього можна зробити для свого дому! В Польщі ми бачили старі будинки з мармуровою підлогою в холі, електронною охороною, однаковими шафками для взуття й одягу під кожними дверима, спільною пральнею у підвалі – це значно дешевше, ніж мати машину-автомат у кожній квартирі. І люди за це вже не платять ні-чо-го. Бо будинок окуповує себе сам, здаючи в оренду вільні приміщення, прибудовуючи офіси на даху й теплички з сонячного боку, створюючи робочі місця на спільні кошти ОСББ. Голландські об’єднання співвласників уже запровадили систему взаємного безвідсоткового кредитування: просто позичають один одному гроші в разі потреби.
Саме в цьому – і демократія, і перспектива для країни, переконана Алла Лимар.

Ольга ЩЕГЛОВА.