– Григорію Івановичу, скільки всього в нашій області земель сільськогосподарського призначення, скільки їх розпайовано та видано Державних актів?

– Земель сільськогосподарського призначення на Полтавщині майже 2 мільйони 300 тисяч гектарів, із них орних – 1 мільйон 730 тисяч гектарів. У межах населених пунктів (садиби селян та громадян) – близько 300 тисяч гектарів. Паюванню підлягало 630 сільськогосподарських підприємств загальною площею майже 1,3 мільйона гектарів. Розпаювали ж загалом 1 мільйон 100 тисяч гектарів, виділивши паї в натурі та видавши Державні акти на право власності на земельну ділянку

(99 відсотків) селянам. Решта землі – це дороги, лісосмуги, господарські двори. Нерозподілених, вільних, земель запасу нині в області близько 500 тисяч гектарів, третина з них – рілля.

– Чи всі Державні акти, видані в різні роки (на бланках різного кольору), дійсні та чи виникають проблеми з оформленням Державних актів у тих, хто ще не отримав документ на право власності на земельну ділянку?

– Так, усі видані в різні роки Державні акти дійсні. Стосовно ж їх отримання, то залишилося зовсім мало людей, які до цього часу не оформили своє право власності на земельний пай. Це приблизно 1 – 2 тисячі паїв, як правило, їхні власники або померли, або не мають спадкоємців чи виїхали в інші країни. Проблем із отриманням Державних актів практично немає.

– Іноді в орендодавців виникають проблеми з орендарями через низький відсоток розрахунків за оренду земельних паїв. Як цьому запобігти на етапі укладання угод і куди звертатися орендодавцям, якщо такий прецедент уже існує?

– Звертатися слід до судових інстанцій. Хоча, звісно, судова тяганина – справа нелегка, але іншого шляху немає. Якщо в орендодавця немає добровільної згоди, законом передбачено відповідальність у судовому порядку. І взагалі селянам потрібно не поодинці "воювати з орендарем", а створювати в господарстві ініціативну групу, створювати спілку співвласників земельних паїв, обирати голову спілки, бажано колишнього спеціаліста сільгосппідприємства, наймати юриста, який розуміється на договірних відносинах. Потім, ще до укладення, обговорювати умови договору, радитися з цього питання з фахівцями земельного управління, чи повністю захищені права й інтереси власників земельних часток (паїв). Іноді ж виходить зовсім навпаки: ініціативна група, як правило, зацікавлених селян, які не задоволені тим або іншим керівником чи орендарем, запрошує в село того чи іншого інвестора, той попід дворами цукор розвіз, наобіцяв золоті гори, і – люди вірять таким доброзичливцям. На договори ж, які вони пропонують, мало зважають. А під час отримання на паї сільськогосподарської продукції, надто, коли в перший рік оренди землі новим орендарем, який платить дещо більший відсоток за попереднього, підписують будь-які запропоновані їм документи. Навіть доручення на право підпису угоди, були й такі випадки.

– Якщо мораторій на продаж землі скасують, то хто і як у такому випадку зможе впливати на власника землі щодо відповідності структури посівних площ, збереження родючості грунтів?

– Включення в економічний обіг сільськогосподарської землі, яку розпаювали, відбулося через механізм оренди. Цей механізм недосконалий і не повною мірою захищає селянина-орендодавця, він де в чому сприяє тому, що через недосконалість законодавства в частині необов'язковості землеустрою, в частині моніторингу та охорони земель, державної регуляторної політики відсутність державних штрафних санкцій та відповідних економічних стимулів тягне за собою погіршення родючості грунтів у тих господарствах, де високий відсоток технічної групи культур, тобто на значних площах сіють з року в рік цукровий буряк і соняшник.  

– А якщо власником землі буде іноземець?

– Якщо нинішній орендар продав корпоративні права, скажімо, одній із харківських фірм, де господар – американець, то хто її орендує? Звісно ж, той, кому продали корпоративні права. А в нас, на Полтавщині, нині залишилося лише 146 неперепроданих господарств. До речі, нині маємо найгіршу ситуацію, яка сформувалася при мораторії на продаж за останні 20 років – майнові комплекси й основні засоби колишніх колгоспів утрачені, 60% власників паїв – пенсіонери, а решта – проживають у містах, вони – спадкоємці власників паїв. Наше вітчизняне село в багатьох випадках фактично не може обробити й забезпечити цільове призначення земель. Бюджетоутворюючих підприємств–правонаступників колгоспів – 146, де полтавці (наші селяни) володіють землею, і 1630  – фермерські господарства. Але в 104 сільських радах немає жодного фермерського господарства, тобто, можна сказати, в 300 – 400 селах жодного бюджетоутворюючого підприємства немає. Ферми й господарські двори є лише в половині сільських населених пунктів, тобто робочі місця в аграрному секторі є лише в половині сіл, у решті сільських населених пунктів їх взагалі немає. Доцільність існування сільської поселенської мережі визначається робочими місцями й використанням селянином землі як основного засобу виробництва. Тобто на фоні мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення 138 сіл Полтавщини мають менше 10 жителів, саме на фоні мораторію склалися ці негаразди. І якщо закордонний інвестор викупив корпоративні права в орендаря, який узяв землю в оренду на 49 років, то як вважати: це її продали чи не продали? Це гірше, ніж продали, бо це прихований продаж, який ніде й нічим не регулюється. До речі, на Полтавщині понад 15% орних земель здані в оренду більш як на 10 років.

Повертаючись до питання продажу землі іноземцям, чинні проекти законів не передбачають таку можливість, і боятися цього, на мою думку, не потрібно. 

– Яка процедура успадкування земельного паю, якщо правонаступником є громадянин іншої держави, скажімо, Росії? І чи є проблеми з успадкуванням земельних паїв громадянами України, якщо спадкодавець до цього часу не отримав Державного акта, а має лише сертифікат на право власності?

– Громадянин іншої держави повинен протягом року відчужити дану власність, бо іноземець не має права володіти нею, але це надто малий термін. Відтак земля повертається до земель державного запасу. Хоча якщо цей громадянин повернеться в Україну й отримає громадянство, тоді він може в судовому порядку витребувати своє право власності на земельний пай. Тобто мораторій на продаж землі, коли селяни не мають спадщини, тягне за собою денаціоналізацію землі. За умов нині діючого механізму паї 23 тисяч селян в області, які не мали спадкоємців або ж останні проживали за межами нашої держави й не скористались своїм правом власності, тобто не продали землю, повернуто до
державних земель запасу.

Отже, першочерговою справою зараз є наведення порядку в землекористуванні та орендних відносинах. Наведу приклад: у західних країнах заборонено перепродаж корпоративних прав, заборонено поглинання і продаж сільгосппідприємств і фермерських господарств крупними корпораціями. Є закони, які обмежують латифундизм у частині оренди. Діють норми єдиноспадковості й неподільності, тобто земля не ділиться на кількох спадкоємців, хоча в її попереднього власника (фермера) і є декілька дітей. (У нас ці норми не діють, і вже маємо 4,5 тисячі паїв, розділених майже на 10 тисяч ділянок). Сільськогосподарське виробництво на Заході ліцензоване, деклароване й чітко обмежене просторово, за спеціалізацією й іншими напрямками. І регламентоване державою. Загалом у світі близько 95 відсотків земель включено в економічний обіг і тільки 1,5 – 2 відсотки в рік продається і перепродається. У царській Росії, за часів Столипіна, за 10 років земля виросла в ціні в 11 разів, але в середньому в рік продавалося від

О4

Стосовно громадян України, то вони практично не мають проблем із успадкуванням земельних паїв. Якщо ж спадкодавець не має Державного акта на землю (таких близько 1%), то спадкоємець уже на себе виготовить Державний акт. А от подільність земельних паїв на кількох спадкоємців не зникне доти, поки не буде прийнятий закон про консолідацію земель, який передбачатиме норми неподільності та єдиноспадковості земель.

– В Україні вже створено єдиний кадастр земель?

– Так. Єдиний кадастр земель у нас сформовано, й кадастровий номер присвоєно кожній земельній ділянці, він неповторний, сформований із кількох частин. Цей код визначає місцезнаходження земельної ділянки, коди області, району, сільської ради, зони, кварталу. Він указаний в останніх зразках Держактів зеленого кольору, а їх у нас видано близько 85 відсотків. І будь-яка правова дія, будь-який правочин, який посвідчується нотаріально, повинні підтверджуватися кадастровим номером земельної ділянки. У кого в Державному акті відсутній кадастровий номер, його можна отримати в районному відділі земельних ресурсів. Переоформляти Державний акт при цьому не потрібно.

– Григорію Івановичу, на даний час в Українському законодавстві маємо чимало правових невизначеностей стосовно земельних відносин, відсутній і Земельний банк. Але з наступного року передбачається зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення. Наскільки підготовлена правова база до цього, чи не виникнуть певні непорозуміння, наскільки ми готові, щоб продавати сільськогосподарські землі законним, юридичним, шляхом?

– Я думаю, що до кінця цього року ми навряд чи встигнемо прийняти відповідні закони, які б сформували цивілізований ринок земель сільськогосподарського призначення. Тому, що потрібно прийняти Закон про Державний фонд земель, Закон про Державний Земельний банк як спеціалізовану державну установу, Закон про сільськогосподарську діяльність, про консолідацію земель і головний закон – Закон про Земельний кадастр – та виготовити поземельну книгу для кожної земельної ділянки. В ідеалі це – норми, які повинні вберегти суспільство й стабілізувати суспільні відносини на селі, норми, які дали б можливість зберегти поселенську мережу, зберегти історично створені поселення та запобігти обезлюдненню сільських територій. Хоча загалом сам по собі ринок земель і власність на землю ще не означають ефективне й раціональне використання земель та високий урожай. Я вважаю, що економічні й соціальні проблеми села – не в площині земельних відносин. Скажімо, введення ринку земель в Росії нічого не дало ні російському селу, ні російській економіці. Там не засівається 40 мільйонів гектарів земель, а сільське населення скоротилося на 78 відсотків. Тобто без соціально виваженої державної політики, без державної регуляторної політики в галузях ціноутворення, ведення сільськогосподарського виробництва введення землі в економічний обіг шляхом купівлі-продажу земельних часток (паїв) нічого не дасть, а тільки погіршить становище. Як мовиться, дай волю – заведе в неволю.

– То яким же шляхом має йти Україна в питаннях реформування земельних відносин на селі? Скажімо, нині більшість керівників сільгосппідприємств вважає, що відміняти мораторій не варто. Якщо ж його відмінити, то потрібно, щоб земля належала державі, а вже в держави викупляли землю в першу чергу ті, хто її обробляє і на ній працює.

– Тут не завадить досвід європейських країн. Наприклад, у Польщі паювання земель не проводили, вони створили державне Земельне агентство. Це агентство – де під викуп, де під кредитний викуп чи з розстрочкою – роздало селянам десятки тисяч дрібних наділів, щоб розширити поселенську мережу. Збережено там і державні підприємства, все інше – оренда з викупом. Угорщина розпаювалась, але вони створили державний фонд земель, який скуповує паї на умовах додатка до пенсій, формує крупні фермерські господарства і передає фермерам землю на конкурсних умовах, проводить консультаційний супровід, тобто формують виробничу інфраструктуру з прив’язкою до поселенської мережі та наявних природних ресурсів. Де мають бути сінокоси й пасовища – там сінокоси й пасовища, де виноградники – там виноградники, де орні землі –  там вони і є… Так формується державна політика. У Західній Європі є Земельні банки, й через них здійснюється весь обіг земельного капіталу. Але право продажу й перепродажу землі обмежене, правосуб’єктність обмежена. На оборудках із землею у Європі не заробляють.

Тобто учасниками ринку українських земель мають бути держава, органи місцевого самоврядування і селяни, громадяни України. Я категорично виключаю юридичних осіб. Вони виключені з переліку власників земель і в Європі, тільки фізична особа купляє на себе. Тобто купувати землю може тільки селянин у селянина і все. Держава також має сприяти індивідуальному житловому будівництву, ввівши певні норми вкладення коштів у соціально-економічний розвиток села і для агрохолдингів, і для латифундистів. Усе це можна зробити, якщо будуть політична воля і бажання навести лад у цих питаннях.

– Що ж все-таки отримає український селянин від запровадження ринку земель, і скільки може коштувати гектар сільськогосподарської землі на Полтавщині?

– Ті, хто не має спадкоємців, за умов цивілізованого ринку земель зможуть одноразово продати свій пай у Державний фонд земель або селянину-сусіду і більш-менш достойно дожити свій вік. Я думаю, що із введенням ринку земель все-таки буде більш жорстка конкуренція в частині оренди земель. У ринок земель можуть бути включені тільки ті землі, які не обтяжені орендою. Мабуть, ті пайовики, які проживають у містах і отримують орендну плату, а це приблизно третина землевласників, готові продати свої земельні наділи. Але не можна допустити тотального продажу земель. Я вважаю, що треба визначити якісь зони вільного економічного обігу земель. Загалом у державі треба забезпечити поетапне включення з
емлі в економічний обіг. Стосовно вартості землі, то її нормативна оцінка на сьогодні – від 13 тисяч гривень за гектар. Ті земельні ділянки, що в приміській зоні, чи рекреаційно-привабливі, де можна побудувати котедж, або поблизу автотраси, де, купивши земельний пай, можна змінити цільове призначення землі й збудувати готельний комплекс, кемпінг, або паркінг, будуть витребувані й можуть коштувати до 500 тисяч гривень за гектар. Але землі в суто сільськогосподарських зонах на першому етапі не набагато перевищуватимуть нормативну оцінку вартості, а в подальшому ціни будуть на рівні європейських, приблизно 2 – 3 тисячі євро за гектар. Бо ціна пов’язана з можливістю отримання прибутку та з депозитом, що збалансовує ціну.

– Якщо конкретний земельний пай перебуває в оренді, його власник може продати не орендарю цю земельну ділянку?

– Ні, не може, тільки через суд, якщо він скасує державну реєстрацію договору оренди.

– Якщо земельна ділянка, яку селянин хоче й може продати, знаходиться у середині земельного масиву, тобто до неї немає під’їзду, яким чином її можна виокремити й продати за умови, коли покупець не є орендарем цього поля?

– Наші орендарі один відсоток землі використовують незаконно, бо він виділений і вилучений державою для доріг. А вони використовують під сільськогосподарське виробництво всю площу й отримують гроші, а державі за дороги нічого не платять. До кожного паю є дорога, оптимально нарізана від найближчої дороги, польової, чи від траси. Є й певний порядок викупу земельних паїв. Так, у країнах Європи купувати конкретний пай першочергово мають право державний фонд земель, муніципалітет, сусіди, потім – орендарі, вільний покупець – житель даного села, а потім – вільний покупець… Якщо ж цей порядок ігнорується, справу можна оскаржити в суді. Все це подано в пропозиціях до нашого законодавчого органу, який має виписати норми переважності у питаннях землекористування.